quinta-feira, 24 de abril de 2014

A responsabilidade do síndico aumentou
Emerson F. Tormann21:44

CARTA AO SÍNDICO
A responsabilidade civil e criminal dos Síndicos de Condomínios agora se estende às obras DENTRO DAS UNIDADES.

A recente NORMA da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 16.280:2014 trás as novas regras para as reformas de condomínios e edifícios em geral, dando poderes de decisão aos Síndicos.

Ela orienta os Síndicos em como prodecer, para que todas as obras e reformas executadas dentro das unidades do condomínio sejam analisadas e autorizadas (ou não) pelo Síndico ANTES de serem iniciadas. E que sejam executadas sem riscos para o Condomínio e, consequentemente, para o Síndico, o qual seria responsabilizado na hipótese de acidentes causados por eventuais reformas mal executadas nos apartamentos.

A aprovação (ou não) do Síndico deverá ser atestada por LAUDO TÉCNICO emitido por profissional habilitado, engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.

Exemplos de catástrofes não faltam: Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (Jan 2012), Loja Torra-Torra em São Mateus, São Paulo (Ago 2013), Loja na Av. Liberdade, Centro de São Paulo (Fev 2013), para lembrarmos os mais recentes.

A NBR 16.280 determina que não seja mais permitido contratar um pedreiro de confiança (o conhecido “faz tudo”). Será necessário agora, contratar empresa especializada ou capacitada, com um responsável legal pelo projeto.
Alguns itens que a NBR 16.280 estabelece:
Requisitos para gestão de reforma em edificações;
  • Incumbências de cada envolvido no processo: responsável legal da edificação, proprietário da unidade autônoma;
  • O que é empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação de profissional habilitado e que trabalhe sob a responsabilidade de profissional habilitado;
  • O que é empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específica e em documento de responsabilidade técnica (ART ou RCC).
Abaixo, algumas das incumbências de cada parte
Responsável legal pela edificação (Síndico):
  • Receber o projeto da reforma e o encaminhar para análise técnica e legal; 
  • Formalizar, com base na análise, resposta à solicitação da reforma (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado); 
  • Verificar ou delegar a terceiros atendimento ao plano da reforma, durante a reforma; 
  • Após a reforma, vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra concluída conforme projetos apresentados; 
  • Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, conforme requisitos da norma; 
  • Fiscalizar e implementar o Fluxo de Gestão da obra de reformas conforme modelo da norma.
Proprietário da unidade autônoma deverá, além das obrigações previstas ao final da obra, atualizar a documentação do conteúdo do manual de uso e manutenção do edifício conforme ABNT NBR 14037.

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Fonte: laudo16280

segunda-feira, 21 de abril de 2014

Cartilha de reformas em condomínios
Emerson F. Tormann13:33




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Câmara dos Deputados vai realizar audiência pública para debater o PPCub
Emerson F. Tormann11:00

O PPCub foi aprovado pelo Conselho de Planejamento Urbano (Conplan) criado pelo GDF, mas teve a proposição invalidada pelo judiciário

O requerimento foi aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU) vai debater o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico (PPCUB) de Brasília

Foi aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados o requerimento da deputada federal Érika Kokay (PT-DF), que pede a realização de audiência pública para debater o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico (PPCUB) de Brasília. De acordo com a proposição, o objetivo é avaliar as questões do projeto de lei do Executivo local e propor a preservação da poligonal tombada, que compreende as regiões administrativas do Plano Piloto, Candangolândia, Cruzeiro, Sudoeste e Octogonal.

Entre os convidados a participar estão representantes da Secretaria de Habitação, Regularização e Desenvolvimento Urbano (SEDHAB); do Conselho Comunitário da Asa Sul; do Conselho Comunitário da Asa Norte; o deputado Wasny de Roure, presidente da Câmara Legislativa do DF.

Também foram convidados is integrantes do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan): Benny Schvarsberg, representante da Universidade de Brasília (UnB); Thiago Teixeira de Andrade, representante do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB/DF) e Alberto Alves de Faria, representante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/DF).

No escopo do judiciário, foram convidadas a promotora de Justiça da 3ª Promotoria de Justiça de Ordem Urbanística (Prourb) do Ministério Público do Distrito Federal, Maria Elda Fernandes Melo. Além da filha do arquiteto e urbanista Lucio Costa, Maria Elisa Costa, que seguiu o mesmo caminho do pai e se formou em arquitetura em 1958, na Faculdade Nacional de Arquitetura da Universidade do Brasil, no Rio de Janeiro.

A audiência pública para debater o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico (PPCUB) de Brasília, acontece no dia 29 de abril, às 10h, no plenário 16 do anexo II, da Câmara dos Deputados. 

Fonte: CorreioWeb
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sábado, 19 de abril de 2014

ABNT NBR 16280:2014 norma das reformas já está em vigor
Emerson F. Tormann23:46

Segurança do imóvel e de seus usuários é a prioridade


Entrou em vigor neste 18 de abril de 2014 a NBR 16280:2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro, arquiteto ou técnico de grau médio. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

A NBR 16280:2014 foi publicada em 18 de março de 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos até hoje.

O proprietário ou responsável legal pelo prédio ficam obrigados a informar o usuário ou o síndico, todos os detalhes sobre o plano de manutenção a partir da reforma.

A NBR incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia, afirma que o regramento “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575).

“A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra”, afirmou Cabral em depoimento ao Sinduscon-SP

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “Zé da colher”, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

O conselheiro do CAU/DF, Ricardo Meira, afirmou que a medida é bem vinda para a categoria: “A iniciativa é louvável. Busca profissionalizar os serviços de reforma, garantindo níveis mínimos de qualidade e segurança para o proprietário, síndico e condôminos. Se bem aplicada, pode se converter num excelente nicho de mercado para os profissionais habilitados”.

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Fonte: CAU

Ouça a reportagem no audio da CBN

ABNT estabelece normas para reformas de casas e apartamentos
Emerson F. Tormann21:55

Derrubar uma parede e instalar ar condicionado precisarão de autorização do síndico. Objetivo da ABNTé regular o setor e prevenir acidentes.



A partir de agora, quem for reformar a casa, derrubar uma parede, instalar ar condicionado ou trocar o piso, terá que contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer um projeto. A decisão é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que quer regular o setor e prevenir acidentes.

Pequenos reparos, como pintura da parede ou colocação de gesso no teto, por exemplo, não se encaixam nas novas regras da ABNT. Por outro lado, também entram nessa lista: a troca de canos, janelas e as instalações elétricas e a gás.

O dono do apartamento terá que apresentar ao síndico do condomínio um projeto de reforma, com o material que será usado, a quantidade e a duração da obra. “Quando você quer substituir as fechaduras ou portas, evidentemente que é uma coisa muito simples, não requer nenhuma habilitação de profissional. Mas quando você trata de elementos estruturais, que dão estabilidade para sua edificação, para sistemas importantes, como o elétrico e sistema a gás, você precisa de uma análise para saber quais as consequências quando você intervém nesses sistemas”, explica Ricardo Pina, coordenador da Comissão de Estudos de Reformas em Edificações da ABNT.

A necessidade de criar a norma veio depois de tragédias como a do dia 25 de janeiro de 2012, no centro do Rio de Janeiro. O Edifício Liberdade, de 20 andares, que passava por reformas, desabou e levou abaixo dois prédios vizinhos. Dezessete pessoas morreram.

O professor de arquitetura e urbanismo, Antonio Claudio Fonseca, lembra que a ABNT não tem o poder de fiscalizar ou punir, mas as regras servem de código de conduta na construção: “Para os profissionais, serve como referência, como procedimentos a adotar e os municípios tendem a incorporar essas normatizações da ABNT dentro dos seus códigos de obras, seus códigos de postura. Cada município tem regramentos bastante claros e a ABNT serve para dar parâmetro claro do ponto de vista técnico, para que essa legislação possa se aprimorar”.

Confira abaixo serviços que precisarão da autorização de um profissional da área:

Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;
Reforma do sistema hidrossanitário;
Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
Instalações elétricas;
Instalações de gás;
Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;
Reforma ou instalação de aparelhos de automação;
Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;
Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;
Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;
Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica;
Qualquer reforma de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seu componentes;
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

Baixe a cartilha - ABNT NBR 16280


Fonte: G1

segunda-feira, 14 de abril de 2014

Condomínios e Desinformação dos Bancos
Emerson F. Tormann11:37


Quando os condomínios abrem conta corrente em uma agência bancária, ela é movimentada no setor de contas jurídicas. Ocorre que há muita desinformação por parte dos bancos com relação ao que é um condomínio. Os gerentes, em especial, demonstram enorme desconhecimento da matéria, o que é inadmissível para instituições que movimentam verdadeiras fortunas. Deveriam ser capacitados através de cursos e palestras.

Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é personalidade jurídica (PJ). O condomínio não tem personalidade jurídica porque não está entre o rol das pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, que diz que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades e as fundações. Silencia com relação aos condomínios.

O que é condomínio, então? É uma comunhão de interesses dos proprietários, sem personalidade jurídica, que possuem unidades privativas e participação percentual nas áreas comuns, de acordo com o tamanho de suas unidades. Assim, não há que se falar em contrato social, nem em estatutos, e sim em convenção condominial.

Por outro lado, nas empresas jurídicas, está expresso no contrato social quem por elas assina e se é em conjunto ou separadamente. Nos condomínios não existe isso, salvo disposição diversa da convenção condominial. Isso porque o representante legal do condomínio é o síndico. Assim, não há que se pedir documento comprobatório para saber quem e quantos assinam pelo condomínio, salvo a ata da assembleia que elegeu o síndico.

Diz o artigo 1.348 que compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns". Assim, o representante tem poderes indiscutíveis para abrir, movimentar e fechar conta corrente, fazer aplicações e, inclusive, outorgar esses poderes a outrem.
DAPHNIS CITTI DE LAURO
Advogado, especialista em Direito Imobiliário,
principalmente na área de condomínios e locações,
autor do "Condomínios: Conheça seus problemas",
sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro

Leia-se o parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil: "O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."



Nesse ponto, deve ser ressaltado que o artigo não fala em aprovação prévia da assembleia, e sim em "aprovação da assembleia". Dessa forma, a exigência de ata da assembleia, aprovando a transferência de funções a urna administradora de condomínios, não é pertinente. O que ocorre é que, posteriormente, a contratação de uma administradora para o condomínio poderá ser aprovada ou ratificada em assembleia posterior. Mas pode acontecer também que não se coloque esse item na “Ordem do Dia" da assembleia, mas a administradora escolhida continua administrando o condomínio. Ocorreu, nesse caso, a ratificação ou aprovação tácita.

A procuração, tanto para a movimentação da conta quanto ad judicia, é outorgada pelo síndico, mas em nome do condomínio, a fim de que o mandatário atue em nome deste e não em nome do síndico. Enquanto pouquíssimos juízes solicitam novas procurações a cada mudança de síndico, muitos gerentes de bancos pedem.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já teve oportunidade de se pronunciar a respeito, na Apelação n° 990.10.037828-7 da Comarca de Santos, em que figurou como relator o desembargador Felipe Ferreira, cujo julgamento se deu em fevereiro de 2010:



"Pelo que se depreende dos autos, inexiste irregularidade processual a ser sanada. A procuração ad judicia foi outorgada em 15/04/2008, quando o sr. Thomas ainda era o síndico do Condomínio autor. Nesse sentido, veja-se a percuciente observação feita pelo magistrado sentenciante: 'Entretanto não se vislumbra irregularidade na representação porque o mandato foi outorgado no dia 15 de abril de 2008 (fls. 06), data em que o outorgante da procuração exercia o cargo de síndico do Condomínio autor. E comum a propositura da ação dias após a outorga do mandato. O que interessa é a manifestação de vontade válida do representante legal. É por isso que a Constituição Federal manda respeitar o ato jurídico perfeito. A procuração outorgada em 15 de abril de 2008 constitui ato jurídico perfeito (o outorgante era de fato o síndico) e só poderia perder a eficácia caso houvesse revogação dos poderes pelo novo síndico, o que não ocorreu'. E mesmo que realizada assembleia geral para a eleição do novo síndico, ante o pedido de renúncia formulado pelo Sr. Thomas, tem-se que essa se realizou em 22/04/2008, não se mostrando necessária nova outorga de mandato pelo novo síndico... Portanto, não há qualquer nulidade a ser sanada."

Como se depreende claramente, ainda que ocorram sucessivas eleições de novos síndicos, persiste sendo outorgante o condomínio (e não o síndico). Se os gerentes das agências bancárias tivessem melhor orientação e, assim, fizessem menos exigências desnecessárias, simplificaria muito o trabalho dos condomínios.


quarta-feira, 9 de abril de 2014

Escola de Síndicos abre inscrições para o Curso de Síndico Profissional gratuito no Guará
Emerson F. Tormann16:46

Escola de Síndicos da ASSOSÍNDICOS-DF, abre as inscrições para o Curso de Síndico Profissional.

O curso é gratuito e está com as inscrições abertas pelo site da ASSOSÍNDICOS-DF (www.assosindicosdf.com.br) as aulas já iniciam no dia (22/04) terça-feira o curso vai de terça a sábado sendo que de terça á sexta-feira o curso vai ocorrer no período da noite e no sábado no período da manhã.

O curso tem aulas de: Relações interpessoais, mediação de conflitos, eventos em condomínios, seguros em condomínios,  liderança em condomínios,  ser síndico em condomínio, contabilidade aplicada aos condomínios, legislação aplicada aos condomínios, recursos humanos em condomínio, engenharia de elevadores,  vistorias em condomínios e  prevenção de incêndios e primeiros socorros. Os professores são especialista no assunto sendo a maioria diretores da ASSOSÍNDICOS-DF.

De acordo com o Administrador do Guará Antonio Carlos “esse curso que a ASSOSÍNDICOS-DF traz para o Guará com o apoio da Administração Regional é uma oportunidade dos síndicos e moradores se profissionalizarem e de fazerem uma gestão profissional ou até mesmo conseguirem um emprego” falou o Administrador.

A presidente da subseção da ASSOSÍNDICOS Guará, Síndica Adriana Dantas falou que “com o curso de síndico profissional o síndico e o morador vão aprender questões que vão de relacionamento a legislação de condomínios” enfatiza a presidente da regional Guará.

Já o presidente da ASSOSÍNDICOS-DF, Síndico Paulo Roberto Melo diz “esse curso de síndico profissional é o primeiro de outras duas turmas que faremos em 2014 e faz parte do programa Escola de Síndicos da ASSOSÍNDICOS-DF que visa formar mil e quinhentos síndicos no DF e entorno em 2014, vamos transformar o mercado de condomínios com síndicos profissionais no Distrito Federal a partir de 2014, quero também lembrar que o participante do curso ao final do curso recebe o certificado que concluiu com êxito o curso de síndico profissional” falou o presidente da ASSOSÍNDICOS-DF.

Não perca tempo faça agora mesmo a inscrição no curso de síndico profissional da ASSOSÍNDICOS-DF.

Serviço:

Curso de Síndico Profissional

Inscrições pelo site: www.assosindicosdf.com.br  ate o dia 21e abril de 2014.
Preço: GRAUITO.
Vagas: 500 vagas.
Local do curso: Auditório da Administração Regional do Guará (Área Especial do CAVE Guara II - CEP: 71.051-970 ao lado da estação feira do metrô).I
Data do curso: De 22 a 26 de abril de 2014.
Horário das aulas: Das 19h as 22h.
Informações: 9807-2015 / 9346-8734


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