terça-feira, 4 de julho de 2017

O MERCADO CONDOMINIAL E A PELEJA DO SÍNDICO PROFISSIONAL
Emerson F. Tormann09:51

Por Emerson Tormann
Foto: Emerson Tormann

Desde o dia em que as pessoas passaram a se organizar em grupos e viver em sociedade, há a necessidade de ter um líder, uma voz que fale por todos. Além disso, surgiu um novo estilo de vida no qual o "condomínio" passou a ser o centro da questão. Logo, o condomínio edilício é fator preponderante no desenvolvimento urbano.

Não se pretende aqui adentrar em detalhes históricos de como as cidades se organizaram. Nem mesmo a origem dos condomínios, da posse de terras ou do direito à propriedade. Vamos direto ao modelo atual de negócios imobiliários em que a indústria da construção civil entrega aos cidadãos empreendimentos conhecidos como condomínios. Principalmente os edifícios ou prédios comumente denominados condomínios verticais.

O condomínio nasce no momento em que a construtora registra o CNPJ, emite o documento de recebimento da obra e nomeia o primeiro síndico. A partir daí começam as preocupações do representante legal do condomínio. É a esse evento que devemos prestar muita atenção. Se é a construtora quem indica seus pares, se é ela quem apresenta os documentos e regras de funcionamento do condomínio, o que podemos esperar dessas relações que caracterizam os condomínios?

Bem, de fato é extremamente complexo e delicado, do ponto de vista ético, para o primeiro síndico, administrar o condomínio em nome da construtora e em nome dos proprietários. Ou seja, defender os interesses da coletividade e, ao mesmo tempo, os interesses da construtora. Isso é altamente perigoso. Pois é aí que começam os problemas e a queda de braço entre proprietários (clientes) e a construtora (vendedor). Nasce, em meio a essa relação de consumo, a figura distorcida do síndico.

Vejam o imbróglio em que se encontra o gestor condominial. Observem a confusão que isso pode gerar quando a gangorra pende mais para um lado do que para o outro. Aí se inicia uma batalha. Esse é o verdadeiro problema a ser enfrentado. Essa é a tal peleja a que se refere o título desse artigo. E é nisso que devemos nos concentrar quando pretendemos lançar o perfil do Síndico Profissional no Mercado Condominial.

Esse novo administrador deveria buscar orientação ou assessoria contábil, jurídica, de engenharia, entre outras, de forma TOTALMENTE independente. Deveria revisar desde a convenção do condomínio, regulamento interno, manuais de propriedade, normas técnicas, até contratos e demais documentos entregues pela construtora. E entregá-los, todos esses documentos, aos profissionais independentes de cada área para análise e posterior adequação à realidade do condomínio. Só isso já eliminaria alguns vícios observados na maioria dos condomínios com menos de 5 anos.

O que se quer com isso, é tornar o profissional de administração condominial, ou síndico, livre da influência ameaçadora da indústria da construção civil. Imune à possibilidade de ser seduzido pelo capital e corrompido pela construtora, tornando-se fiel protetor daquele que o colocou ali. O que se pretende é minimizar o efeito nocivo dá má administração condominial na qual o síndico não leva a sério a responsabilidade que tem de zelar e preservar a integridade da edificação. Faz tudo, em comum acordo com seu "sócio" construtor, para garantir que a conta das falhas ou inconformidades sejam pagas pelos moradores. Aqueles que ele deveria defender. Afinal o condomínio é um bem de todos...

A qualidade das construções é amplamente discutida em jornais, revistas, na internet, em programas de TV e rádio de modo geral. Infelizmente, na maioria das vezes, é a má qualidade que se observa. E foi por esse motivo que em 2013 publicou-se a Norma de Desempenho das Edificações - NBR 15575 da ABNT e posteriormente a NBR 16280. Justamente para garantir que a construtora entregue um imóvel de qualidade satisfatória ao mesmo tempo em que obriga o síndico a ter mais cuidado com a edificação.

Mesmo assim. o que se tem visto são prédios repletos de defeitos. Mal acabados e cheios de vícios construtivos. Em outras palavras, é a essência do capitalismo exacerbada para se obter o maior lucro possível. Mesmo que para isso se tenha que quebrar algumas regras básicas de moral e ética. E nesse clima o mercado condominial avança insustentavelmente. Deixando sobre os ombros do síndico a terrível responsabilidade de tomar conta do patrimônio alheio e sob a tutela de quem manda no negócio: a própria construtora.

É o retrato de um ambiente pérfido no qual estão mancomunados construtores, engenheiros, advogados, imobiliárias, corretores de imóveis e, por fim, síndicos e administradores que defendem-se mutuamente. Uma cultura arraigada a dezenas de anos e que se assemelha muito ao que era a máfia no século passado. O que torna o mercado imobiliário e a indústria da construção civil ainda mais insustentável...

E para se ter uma ideia de como são as relações entre síndicos e construtora, e vice-versa imagine a seguinte situação: um condomínio em que boa parte dos imóveis ainda são de propriedade da construtora e o síndico é seu aliado. Quem decide o quê nas assembleias condominiais? Quem aprova obras e taxas extras numa situação como essa? De quem será a conta já que via de regra a construtora tem sempre a maioria dos votos? Quem decidirá sobre o que é falha construtiva e defeito de manutenção? Se são os próprios engenheiros da construtora que orientam o síndico, é evidente que não assumirão responsabilidade alguma sobre os defeitos da edificação.

Ora amigos, é fácil entender porquê é tão difícil encontrar nos condomínios técnicos e engenheiros que defendem o síndico é o próprio condomínio. As construtoras oferecem todo o suporte de que o síndico precisa para "administrar" e organizar a documentação das manutenções preventivas e corretivas. E quando esse síndico é pressionado a contratar equipes de profissionais independentes por alguns moradores, que percebem o enrosco, é que vem à tona a serviço de quem está o síndico...

O resultado disso é o desperdício de milhões de reais com obras de engenharia para corrigir defeitos deixados pelos construtores, com processos judiciais que se estendem por anos e com tratamentos médicos e psicológicos para as pessoas que adoecem em função de tantos defeitos na edificação. Isso se porventura não vierem ao óbito em decorrência de acidentes causados por explosões e desabamentos. E isso gera ainda mais desgaste humano e desperdício tendo que recorrer às seguradoras para repor parte do que foi destruído já que as vidas não serão recuperadas e tampouco tem preço...

Portanto, é de suma importância que se regulamente a Profissão de Síndico. Que se apresente um código de ética no qual o síndico jamais poderá ser indicado pela construtora. Um mercado em que o processo de criação do condomínio passe a ser regrado independentemente. Um mercado em que o Síndico Profissional é contratado através de sorteio ou concurso público. Evitando-se conflitos de interesse e falta total de princípios básicos de boa conduta. Evitando-se que seja o síndico o único culpado pelos desmandos das construtoras. Evitando-se que esse cidadão responda sozinho civil e criminalmente enquanto a construtora sai ilesa e continue seu ciclo vicioso...


Torre de TV - Brasília / DF
Sobre o blogueiro Emerson F. Tormann Possuo conhecimentos avançados em engenharia de redes de computadores e infra estrutura de servidores (o famoso CPD). Cabeamento estruturado: lógica, elétrica estabilizada (nobreak/gerador) e telefonia (centrais telefônicas). CFTV e sistemas de monitoramento e inspeção remotos. Facebook e Twitter